Взыскание неустойки с застройщика. В какой суд лучше подавать иск?

В последние несколько лет нарушение сроков передачи жилья, приобретаемого по договорам долевого участия в строительстве, получило массовое распространение. Основным способом защиты прав граждан, покупающих квартиры по ДДУ и не получивших свои жилые метры в установленный договором срок, является неустойка, взыскиваемая судами за нарушение сроков передачи квартир.

Не секрет однако, что результаты судебных разбирательств часто разочаровывают истцов, так как суммы, которые присуждаются к выплате, оказываются значительно меньше ожидаемых. МГ встретилась с одним из известных и опытных специалистов по делам, связанным с неисполнением обязательств застройщиками — адвокатом Дмитрием Крейнесом. Наша цель — выяснить особенности таких дел и ответить на главный вопрос: «Как увеличить шансы на взыскание приемлемой неустойки?».

Дмитрий Александрович, для начала расскажите, пожалуйста, о самом понятии неустойки, об основаниях и перспективах ее взыскания с застройщиков.

Возможность взыскания неустойки предусмотрена положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В силу части 2 статьи 6 данного закона, в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Размер выплаты, таким образом, в зависимости от периода просрочки и стоимости квартиры, может составлять от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей. Суды, как правило, встают на сторону истцов, но размер законной неустойки зачастую сокращается судьями в несколько раз. Порой вместо полумиллиона рублей истец получает лишь несколько десятков тысяч.

Почему суды снижают размер неустойки?

Право на снижение размера неустойки судам предоставляется на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ): «если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку». Положения статьи 333 ГК РФ направлены на реализацию требований части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой осуществление прав и свобод одного лица не должно нарушать права и свободы других лиц. Таким образом, применение статьи 333 ГК РФ призвано установить баланс интересов судящихся, защищая с одной стороны, застройщика от чрезмерного финансового бремени, которое может привести к банкротству и, а с другой стороны – интересы участника долевого строительства, гражданина, пострадавшего от нарушения договора.

Однако на практике права истцов-граждан часто нарушаются, и неустойка взыскивается в смехотворно малом размере.

Да, совершенно верно. Степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства – категория оценочная. Несмотря на многочисленные постановления судов высших инстанций, выработанные судами конкретные рекомендации, имеющие своей целью разъяснить порядок применения статьи 333 ГК РФ, не допустить немотивированного и необоснованного снижения неустойки по делам, связанным с защитой прав потребителей-граждан, суды, тем не менее, часто уменьшают неустойку в произвольном размере только по своему усмотрению, без каких-либо доказательств ее несоразмерности со стороны ответчика. При этом, даже в одном суде разные судьи в схожих ситуациях могут принимать решения, отличающиеся по размеру уменьшения неустойки в разы. Доказательства, заявленные в соответствии с рекомендациями высших судов Российской Федерации, подтверждающие соразмерность неустойки и недобросовестность действий застройщика, к сожалению, не всегда принимаются судьями во внимание.

Какие практические советы Вы можете дать читателям, намеревающимся взыскать неустойку?

За время судебных тяжб по вопросам, связанным со спорами, вытекающими из договоров участия в долевом строительстве, мною накоплен большой опыт, который позволяет эффективно защищать права доверителей. В основном рекомендации индивидуальны и зависят от особенностей конкретного дела, но некоторые общие, основные советы я, все же, хотел бы дать.

Самое главное — никогда не обращайтесь в суд по месту нахождения застройщика, поскольку там, помимо вашего иска, рассматривается еще несколько десятков или сотен аналогичных требований. Судьи понимают, что если все исковые заявления будут удовлетворены в полном объеме или с небольшим снижением неустойки, то застройщик не сможет достроить дом и может обанкротиться. По этим же причинам не стоит обращаться в суд по месту исполнения договора долевого участия – то есть по месту возведения и нахождения дома, в котором находится Ваша квартира. Кроме вышеприведенного обстоятельства, на судью может влиять и близкое расположение застройщика, и тот факт, что застройщик платит налоги в местный бюджет или иным образом поддерживает данный регион. Посему и иные суды, находящиеся в том же субъекте Российской Федерации, в котором осуществляет свою деятельность застройщик, зачастую защищают его интересы больше, нежели интересы потребителей.

В какой же суд правильно подавать иск к застройщику?

Условия об альтернативной подсудности исков, подаваемых потребителями, содержащиеся в части 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации призваны защищать права потребителей. В соответствии с положениями указанной статьи, иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора. То есть, в том случае, если Вы зарегистрированы не в том же городе (регионе), где находится застройщик или где этот застройщик возводит дом, лучше подавать иск в суд по месту Вашей регистрации.
Действительно, при таком подходе на судью не могут оказывать влияние все вышеприведенные обстоятельства, которые служат причиной чрезмерного уменьшения неустойки судами, находящимися «по соседству» с застройщиком. Я полагаю, что с учетом данных особенностей законодателем и был установлен принцип альтернативной подсудности, в целях максимальной защиты прав потребителей, которые, по сравнению с застройщиком – крупной компанией, априори являются более слабой стороной в споре. Тот факт, что судиться с застройщиком лучше не в регионе его нахождения и деятельности, подтверждает и судебная практика, и мнение самих юристов строительных компаний.

Дмитрий Александрович, Вы сказали, что рекомендации, в основном, индивидуальны. Могут ли читатели МГ обратиться к Вам за консультацией?

Читателям, которые решили подавать в суд, я желаю удачи в деле отстаивания своих законных прав. Если у вас есть вопросы — звоните +7 926 522 11 40 или пишите на адрес kreynesd@gmail.com.

От редакции: 

Уважаемые читатели! Свои вопросы по теме взыскания неустойки Вы можете также задавать адвокату Дмитрию Крейнесу прямо в комментариях под этой статьей.

Читайте также: