Местные проявления национального градостроительства

Несмотря на четверть века интенсивного рыночного развития, по уровню обеспеченности жильем наша страна проигрывает передовым капиталистическим государствам. От глобального чемпиона — США  мы отстаем почти в три раза, а от европейских лидеров — более чем в полтора. В числе причин практически все обстоятельства отечественной истории: пережитки феодализма, обусловившие запоздалую по западным меркам урбанизацию; социалистический эксперимент с гражданской войной и врожденными пороками планового хозяйства; Великая Отечественная война, прошедшая по наиболее густонаселенной и экономически развитой западной территории страны.

Средняя обеспеченность жильем в разных странах (кв. м на человека). Источник: Издание "Эксперт".

Средняя обеспеченность жильем в разных странах (кв. м на человека). Источник: издание «Эксперт».

За последние полвека проблема признавалась и признается всеми верховными правителями: от «коммуниста-волюнтариста» Хрущева до Путина «2.0». «Новые Черемушки», «К 2000 году каждая семья будет жить в отдельной квартире», «Приоритетный национальный проект «Жилье», — в зависимости от возраста каждому россиянину может вспомниться что-то свое.

Накал борьбы за светлое будущее не ослабевает до сих пор. «Обеспечить значительный рост объемов жилищного строительства… не менее чем на одну треть», — сказано в 2005 году. «В 2015 году введено в строй более 85 миллионов квадратных метров жилья. Это рекордный показатель за всю историю страны», — говорилось уже в конце 2016 года. Буквально вчерашнее заявление: «Нам нужно взять новую высоту, стремиться к увеличению объемов строительства с сегодняшних 80 до 120 миллионов квадратных метров в год».

Что бросается в глаза? Объемы, метры, рост, увеличение, рекорды. Решение национальной жилищной проблемы воспринимается властями и бюрократией исключительно в количественном аспекте. Объемы вводимого жилья (через коэффициент доступности) являются одним из критериев оценки результативности работы региональных руководителей. Реализация дорожной карты «Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» призвана в том числе упростить процессы осуществления строительства от стадии подготовки градостроительной документации до ввода объектов в эксплуатацию и регистрации прав собственности. Можно найти еще сотни документов, написанных в этой идеологии. На официальном уровне вся государственная машина от главы государства до ведущего специалиста местной администрации бюрократически и идейно настроена на рост объемов строительства, прежде всего жилищного. Соответственным образом затачивается финансовое, земельное, градостроительное законодательство, а также строительные и санитарные нормы и правила.

ЖК "Гарден Парк" в Коммунарке. Стремление извлечь максимум метров, а значит и рублей с каждого земельного участка приводит к появлению 25-ти этажных башен с малогабаритными квартирами.

ЖК «Гарден Парк» в Коммунарке. Стремление извлечь максимум метров, а значит, и рублей с каждого земельного участка, приводит к появлению 25-этажных башен с малогабаритными квартирами.

На региональном уровне Москвы описанная выше государственная строительная идеология по крайней мере до недавнего времени (2013-2014 годы) резонировала с безумным платежеспособным спросом. В погоне за наживой люди, приватизировавшие земли бывшего совхоза Коммунарка, продали гектары полей и лесов строительным компаниям, а при попустительстве и соучастии муниципальных руководителей Сосенского и Ленинского района Московской области им были созданы тепличные условия для ускоренного возведения миллионов квадратных метров многоэтажек без какого-либо инфраструктурного обеспечения.

С присоединением к Москве ситуация поменялась лишь отчасти. Отсутствие денег в бюджете на строительство школ и больниц компенсируется механизмом комплексного освоения территории, когда в обмен на разрешение застроить жильем имеющуюся землю государство обязывает застройщика построить рядом минимально необходимые социальные объекты. Возможно, это шаг вперед по сравнению с более ранним периодом, когда социальная инфраструктура не строилась вообще, но поскольку застройщик вынужден нести социальную нагрузку за счет своей прибыли, получаем несколько неприятных последствий.

Во-первых, переговоры между властями и застройщиками о том, сколько квадратных метров надо построить и продать, чтобы окупить возведение рядом с домом школы или детского сада, ведутся кулуарно, что неизбежно провоцирует коррупцию. Публичные слушания – лишь досадная помеха на пути утверждения достигнутых таким образом негласных договоренностей в виде официальных градостроительных документов.

Во-вторых, граждане фактически платят за школу или детский сад рядом с домом дважды: сначала как налогоплательщики, за счет которых теоретически они должны строиться, а затем как покупатели квартир, в цену на которые застройщик включил затраты на их постройку.

В-третьих, в этой гонке за количеством «квадратов» совершенно теряется восприятие качества жилья, что бы под ним не понималось: удобство, красота или что-то третье. «Соразмерность жилой застройки», «удобство городской среды», «изысканную архитектуру» непросто облечь в юридическую форму градостроительного законодательства, но без их учета российские города и их пригороды уже превратились в гигантские пустыри с прямоугольными камешками, между которыми проходят проспекты по сто метров шириной.

ЖК "Белые ночи": типичная для Новой Москвы "стройка в поле". Что здесь делать, кроме как приехать переночевать - не понятно.

ЖК «Белые ночи»: типичная для Новой Москвы «стройка в поле». Что здесь делать, кроме как приехать переночевать — не понятно.

Подавляющее большинство строящихся в наших городах зданий в сечении имеют прямоугольники, даже китайцы строят интереснее. Любые углубления и выемки на фасаде считаются нефункциональными и отъедающими драгоценные метры. В таких районах не хочется жить; в таких домах можно только ночевать, чтобы утром по пробкам уехать: в будние дни на работу, в выходные куда-нибудь еще.

Любая территория (и двор, и площадь, и парк) в городе в идеале должна быть осмысленна и соразмерна человеку, а улицы рассчитаны не на военный парад, а на обычных людей. Только если городское пространство не выглядит слишком большим и слишком ничьим, то в нем возникают те формы человеческой жизни, которые и составляют функции сложившего городского центра. Почти сотня взаимосвязанных функций, которые житель может легко реализовать в центральном районе, предопределяет качественную городскую среду и ее высокую востребованность, выражающуюся в ценах на жилье.

Городская среда не возникает в трех микрорайонах вдоль одного десятиполосного шоссе, комфортной среды не бывает без улиц, площадей, скверов, парков. В свою очередь улиц не бывает без торговли, услуг и общественного питания; кафе и рестораны не работают без офисов, иначе в них некому есть днем; офисы не работают без парковок. Почти все из перечисленного в Коммунарке можно пересчитать по пальцам одной руки; множатся в основном алкогольные магазины и салоны красоты.

Текущий невысокий уровень градостроительства консервируется на уровне проектов планировок территорий в Сосенском, которые представлялись на публичные слушания в 2016 году, с тех пор находились на доработке и только в начале 2018 года в неизвестном широкой общественности виде одобрены градостроительно-земельной комиссией. По большому счету, они по-прежнему представляют собой пятна застройки микрорайонов, объединенные автомобильными дорогами. Градостроительные ведомства безответственно свели свои задачи лишь к контролю за соблюдением нормативов достаточности отдельных видов социальных объектов (образовательных и медицинских учреждений), все остальное отдано на откуп владеющим земельными участками застройщикам-латифундистам. В отсутствие планировочных документов градостроительные решения принимаются в ручном, индивидуальном режиме на городской градостроительно-земельной комиссии, о которых жители узнают, когда техника начинает расчищать строительную площадку.

Наше общество, в своей массе по привычке считая урбанистику лженаукой, пока не в состоянии сформулировать запрос на качественную городскую среду и только начинает задумываться об этих проблемах. Заинтересованное меньшинство, по тем или иным причинам (чаще всего, историко-культурологическим и экологическим) выступающее против сложившихся градостроительных подходов, практически не имеет возможностей повлиять на курс набравшей скорость частно-государственной градостроительной машины. Ведь в отношении предусмотренных законодательством публичных слушаний давно отработаны технологии забалтывания, выхолащивания и маргинализации любых мнений, отличных от главного.

Читайте также: