Рынок новостроек ТиНАО. Итоги 2016 года

Заканчивается очередной календарный год. МГ решила проанализировать, как складывается ситуация на первичном рынке жилой недвижимости в Новой Москве. В этом вопросе мы будем опираться на выводы руководителя Департамента проектного консалтинга компании «БЭСТ-Новострой» Татьяны Шаровой.

На сегодняшний день Новая Москва развивается достаточно активными темпами. Сейчас в продаже находится свыше 7 тысяч квартир в новостройках. Если сравнивать рынок жилья ТиНАО со «старой» Москвой, то по числу запущенных в 2016 году в реализацию проектов прослеживается соотношение 1:4 в пользу территорий внутри МКАД. При этом рынок пополняется не только новыми проектами, но также в продажу выходят корпуса в уже существующих жилых комплексах. Заметим, что первая половина 2016 года в ТиНАО вообще не отметилась выходом свежих проектов.  Оживление началось только в третьем квартале: стартовали «Внуково 2017» от «Самолет Девелопмент», «Зеленая Москва-3» от компании «Лидер Групп» (Марушкинское поселение), «Калипсо-3» от «ТБ-Инвест» (г. Щербинка), «Позитив» от компании «Капитал Групп» (в районе станции метро Румянцево) и «Москвичка» от «Гранель» (д. Столбово). Ближе к концу года в Сосенском поселении застройщики группы «БИН» также запустили в продажу два новых ЖК: «Скандинавия» и «Белые ночи».

Нужно обратить внимание, что все перечисленные проекты относятся к Новомосковскому административному округу, то есть эта территория развивается сейчас намного активнее, чем гораздо больший по площади и расположенный дальше от МКАД Троицкий административный округ. Очевидно, девелоперам проще и выгоднее реализовать застройку вблизи кольцевой автодороги. Это связано, в частности, с проблемами инфраструктуры: инженерной, транспортной и социальной. Жилая застройка в Троицком округе идет медленнее; компании, работающие здесь, стараются привлечь покупателей квартир за счёт создания более комфортной среды обитания, в том числе, благодаря монолитной технологии строительства и уменьшению этажности домов. При этом наблюдается следующая тенденция: жилье в панельных домах так называемого «эконом-класса» стоит дороже (в среднем 104 тыс. руб за квадратный метр) за счет близости к МКАД, чем аналогичная жилплощадь в монолитных новостройках «комфорт-класса», более удаленных от центра Москвы (в среднем 92 тыс. руб за квадратный метр). Средняя стоимость квадратного метра в квартирах немногочисленных ЖК «бизнес-класса» составляет на сегодня 116 тыс. руб.

Если говорить в целом о рынке новостроек ТиНАО, то сейчас на нем представлено 40 жилых комплексов с общей долей уже готовых квартир — 37%. Реализуется на данный момент порядка 450 тысяч квадратных метров жилья. 88% домов в этих ЖК относятся к «комфорт-классу», то есть можно сказать, что в целом застройка ведется в русле создания комфортной среды обитания, хотя с этим утверждением согласны не все жители Новой Москвы.

Татьяна Шарова отмечает, что если в прежние времена достаточно было строить дома серии «П44-Т» и покупатели приобретали в них квартиры, практически не задумываясь, то в нынешних условиях все стало гораздо сложнее и застройщикам необходимо чем-то удивлять клиентов, поскольку далеко не все новостройки могут похвастаться близостью к метро или наличием хорошей социальной и торговой инфраструктуры. Таким образом, сейчас появляются проекты с хорошим дизайном, качественными материалами отделки, современным оборудованием и хорошо благоустроенной территорией.

Что касается спроса и предложения квартир, то необходимо отметить, что сегодня покупатели оперируют не стоимостью квадратного метра, а бюджетом покупки. То есть при выборе квартиры люди ориентируются на конечную цену продукта. Соответственно, в выигрыше оказывается тот девелопер, который предлагает готовую квартиру за меньшую стоимость по сравнению с конкурентами. В результате в 2016 году на рынке существенно выросло предложение малогабаритных квартир-студий. Если в 2014-2015 годах количество таких квартир было ограничено, то сегодня его доля составляет 7% и эта цифра будет расти.

Какое будущее ждет Новую Москву в плане развития жилого сектора? По словам Татьяны Шаровой, одного из ведущих экспертов столичного рынка недвижимости, есть повод для оптимизма:

Многие говорят о кризисе, придерживаясь разных мнений относительно того, будет ли ситуация хуже или лучше. На мой взгляд, ситуация стабильная, на рынок выйдут новые проекты, и спрос будет планомерно расти. Сегодня девелоперы сходятся во мнении, что для развития не хватает господдержки (субсидирования ипотеки), программа которой продлевалась до 2016 года и хорошо способствовала продажам. Порядка 50-60% сделок по приобретению недвижимости происходит с привлечением заемных средств и для того, чтобы рынку смотреть в будущее с позитивом, от государства требуются определенные шаги, одним из которых стало очередное снижение ключевой ставки ЦБ в сентябре.

Читайте также: